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* 贴子主题： 投资房地产的十二条理由

广辉地产   头衔: 论坛版主   信息: 威望: 0 来自: 保密　 总发贴数: 159 篇 注册日期: 2014/09/13 消息　查看　搜索　好友　邮件　复制　回复　   此主题相关图片如下： 投资房地产的十二条理由 和其它投资形式相比较，投资房地产具有很多优势。尽管这些优势都并非绝对的，却是非常现实的。在这里，我们把这些优势概括为支持房地产投资决策过程中相互关联的十二条理由，以飨读者。 第一条理由：风险较低 任何投资都存在潜在的风险，您投资房地产的时候，也同样可能给自己造成金钱的损失。但是，和其它投资形式相比较，投资房地产通常是比较安全而稳定的。这种安全性和稳定性尤其表现在谨慎买入、悉心维护的投资者身上。支持这个论点的主要理由是人口密度在增加而可开发土地资源却在减少。另外，稳定的贷款利率和灵活的融资条件、房屋内在的价值和人们对住房的需求增长也是房地产投资低风险的重要论据。最后，土地价值的增值通常高于通货膨胀的幅度，这也是其它投资形式所不具备的风险抵御功能。所以，尽管房地产市场也难免波动起伏，只要您不断学习，注意观察，全面衡量各种因素，您的投资风险就会降到最低。 第二条理由：技能易学 与其它投资形式相比较，为自己购置房产这个过程相对比较容易。您不需要具备很多经验。您所需要的仅仅是投资动机、投资动力和投资的求知欲望。通常，只要您购买用于居住目的之外的投资房产，您就很有必要掌握一定的投资知识，提高投资技能。我们将对这些投资知识进行系统的介绍，相信一定会对您有所裨益。 第三条理由：门槛较低 投资房地产的门槛并不是很高。以购置物业为例，如果您收入稳定而且信誉良好，那么，只要能拿出一万加元左右的启动资金（也就是我们通常说的“首付”），其余部分通过借贷获得，您就很有可能拥有自己的物业资产，进入房地产投资市场的大门。以购置一套市值为150 000加元的公寓为例，首付10% （$1 5000）,融资余款90% （$13 5000）就可以达到目的。这种投资方式叫做高比例融资，债务（90%）相对于资产（10%）比例的很高。在这种情况下，有些债主要求您从加拿大按揭和房产公司（Canada Mortgage and Housing Corporation (CHMC)）购买高比例按揭保险（我们将在以后向大家详细介绍）。有些时候，您甚至不需要投入分文，100%借贷来购买房产。 第四条理由：享受生活 房地产投资不需要占用您的全部空闲时间。只要您学会了一些技术，您就会高效而自信地走下去。您的时间主要花费在房产买入或者卖出阶段。在这个阶段，您需要调研市场、与各个方面的人士接触和商谈。当然，房屋管理和经营需要花时间，但是您的节奏并不需要很急。如果您觉得花费在房地产投资上面的时间远远超过了您原来预想的情况，您就需要坐下来认真分析一下之所以造成这种情况的原因，解决问题。关于这方面的策略和方法，我们接下来还将向大家详细介绍。 第五条理由：巧用杠杆原理 杠杆原理的简单解释就是用最低启动资金，不足部分借贷他人的资金（other people’s money (OPM)）来投资理财。很多人都因为充分利用了杠杆原理而发财致富。关于“最低启动资金”，我们将通过一个高比例融资的例子来讨论。通常情况下，最基本的融资比例为9：1；也就是说，借来的资金九倍于自己的投入。对于借方来说，因为物业保障，风险很低甚至没有风险。如果借方出售物业，那么售出物业之后的所得款项至少也能够足以支付所有的按揭贷款，而且还极有可能获得可观的物业“历史增值（historical appreciation in value）”。 如果投资者的融资比例过高，而市场又进入下降循环阶段，投资者和借贷者都将面临风险。这就是为什么按揭贷款金额约高，贷方风险越高的道理之所在。同时，除非加入高比例按揭保险，过高的借款比例也会加重借方的利息负担。譬如，您购买一处市值为$100 000的物业，您的按揭贷款分为三个部分：第一部分$75 000，年利息5%；第二部分$10 000，年利息7%；第三部分$5 000，年利息10%。最后一部分贷款的风险最高，因为这可能需要您卖出物业来偿付。另一方面，如果您的第一部分按揭贷款占物业市值的90%，同时这笔贷款又加入了高比例按揭损失保险，上述例子中您的基本利率可能只有5%。在加拿大，提供高比例按揭保险的机构有两家：CMHC (www.cmhc-schl.gc.ca), 和 G.E. Mortgage Insurance Canada (www.gemortgage.ca)。 我们再举另外一个例子来说明杠杆原理的好处。假如您要购买市值为$100 000的房屋，首付10%（$10 000），借款90% （$90 000）。一年以后，房屋增值10%。如此，您$10 000原始投资的回报是多少呢？当然是100%。换句话说，您的房屋增值$10 000 （物业初始价值$100 000的10%），正好是您首付款的100%（您的首付$10 000）。反过来说，如果您选择不贷款，而全部用自己的资金（$100 000）购买物业，一年以后，您的投资回报率只有10%（回报$10 000）。 与杠杆原理相关的还有一个金字塔原理。根据这个原理，通过借贷，您利用杠杆原理，经过一段时间之后使自己的现有资产实现增值。这需要谨慎选择物业，精密计算资产的复合增值幅度。 第六条理由：资产增值 不难理解，资产增值就是指经过一段时间之后资产的市值增加值。这个过程实际上就是您的初始资本的增长过程。加拿大全国的房地产年平均增值率为5%。之所以说“平均”，是因为全国各地的房地产市场行情存在一定的差别。即使在同一个城市，因为所处的位置、房屋的朝向、房屋的结构等都差异都可能促成不同的增值率。只要您精心选择、用心维护您的物业，您的资产增值率就可能高于全国平均增值率。在一些市场需求较旺盛的房地产开发区，房屋年平均增值率甚至到了25%或者更高。 第七条理由：资产积累 当您不断地支付按揭贷款，您的贷款本金在逐渐减少。在您减少债务的过程中，您同时在积累您的资产。也就是说，随着债务的减少，您的资产在积累。这个过程是独立于房屋本身的增值过程之外的。当说到资产的时候，大多数人都指的是投资者所拥有的房地产净值。实际上，您的实际资产是当您卖掉物业、扣除全部地产佣金和其它成本之后的全部收入。放债的人明白这一点，这就是他们通常不愿意接受融资比例高于90% 的借款申请，以便于最大程度地降低风险，防止一旦出现物业强制出售时候出现重大损失。根据联邦破产法（Bankruptcy Act）如果首次按揭贷款比例高于房屋市值或者购买价格75%，不论金额大小，都必须加入高比例按揭保险计划。但是，在一些情况下，CMHC甚至也会把这种保险卖给按揭率相对于房屋价格100%的客户，当然要附加一些条件。如果首次申请按揭的借款人希望获得更多的资金，他们就需要签订补充和约，从放贷者那里获得第二次或者第三次按揭贷款。 第八条理由：抵消通胀 也许您并不陌生通货膨胀理论。一般来说，通货膨胀实质产品和服务成本的增加。换言之，正是通货膨胀降低了您的购买能力，即所谓“钱不值钱”。譬如，10年前价值$1的商品，现在的价值可能涨到了$10。如果您的收入来源是固定工资，您的实际消费能力会随着通货膨胀的加剧而减弱。在加拿大，通货膨胀率在不同的时期和不同的地区表现各异。曾经有一段时间，加拿大全国的平均通货膨胀率为两位数，而现在的通货膨胀率被控制在一位数，而且尽可能地受到抑制。 房地产的价格增长中当然也包含通货膨胀的因素。如果从历史的角度看，房产增值的幅度要高于通货膨胀率。房地产投资的另外一个好处是您支付贷款的那些钱和原来您借贷的钱相比较，明显在缩水，因为后来的钱“更不值钱”。也就是说，您在用购买力更低的、未来的钱购买当前的、通胀幅度超过其它商品的资产。 第九条理由：税务优惠 在加拿大投资房地产，不论购买自住房还是投资房，您都会享受到名目繁多的税务优惠。我们将来将专门介绍这些优惠。在投资领域，您很难找到比房地产投资具有更多税务优惠政策的投资形式了。譬如，您在银行账户上的储蓄利息收入，则需要全额纳税的。如果账面利息为6%，通货膨胀率为4%，您的实际储蓄投资回报率仅为2%。如果您再拿出利息收入的35%（相当于6%利息的2%）纳税，您实际上的收益等于零，或者为负数。扣除通货膨胀和税负损失之后，您的银行账户储蓄实际上缩水了。而房地产投资则不存在这个问题，所以，投资房地产是很明智而极具吸引力的选择。 下面是主要的若干项房地产投资税务优惠： 自住房所有的资本收益是免税的； 投资房50%的资本收益是免税的； 投资房维护和运行成本可以用来抵税。 第十条理由：潜在收益 审慎的房地产投资可以为您带来可观的现金月进项，这些进项都是扣除各项成本之后的纯收入。这些收入不仅仅为您带来额外的资金，还通过流动资金的增加，提高了房产自身的收入产出价值（the value of income-producing）。关于这方面的专业知识，我们也将在以后向大家详细介绍。 第十一条理由：极具吸引力的投资回报 从上述关于房地产投资各条理由的描述中，我们可以明显感觉到，房地产投资所带来的税前和税后收益都是非常喜人的。千万不要忘记：相对于您的税前收益，您的税后收益才是您投资理财最重要的参考指标。 第十二条理由：土地供应越来越稀缺 因为人口的增长和土地资源供应能力的下降，房屋价格一直在往上升。因为难以满足日益增长的服务需求，很多社区都在限制自身的扩张，从而限制了土地资源的开发，促使土地升值。房地产是一种公共商品。其它投资之所以不如房地产可靠，是因为它们都不是一种公共需求。另外，很多人都想购买第二处物业用于养老、休假、娱乐等用途。所有这些都使得市场对土地的需求越来越热。 不可否认，选择房地产这种投资方式也同样存在许多局限性，也就是我们不投资房地产的若干条理由，如项目选择费时费力、房地产本身缺乏流动性、潜在的市场风险、将自身的全部财力暴露出来等，但是这些都不足以减少房地产投资的魅力。相反，通过克服这些局限性，我们的投资手段也许才能变得更加成熟，成功的几率也就更高。在这里，笔者引用一首中国民歌中的名句“敢拼才会赢”来为这篇拙文画上句号。 参考资源《Making Money in Real Estate》 买房卖房 广辉帮忙 Guanghui (Kevin) Lu(CCS-授权公寓房产专家) MBA International G.H.L. Inc. (广辉地产) Tél. : (587) 969-3388 ; email: canadabroker777@gmail.com 微信: kevin5787 ；网站：www.canada8888.com; 微信订阅号: 广辉地产 　　2015/06/06 06:21pm　IP: 已设置保密

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