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* 贴子主题： 投资加拿大房产的法律须知

广辉地产   头衔: 论坛版主   信息: 威望: 0 来自: 保密　 总发贴数: 159 篇 注册日期: 2014/09/13 消息　查看　搜索　好友　邮件　复制　回复　   此主题相关图片如下： 投资加拿大房产的法律须知 加拿大是个开放的社会，全球各地的人在加拿大购置不动产在法律层面都没有障碍。不过，法律界人士表示，外国人买房时，不仅需要考虑购买环节，而且从一开始就要考虑到处置环节的事情，涉及的方面包括缴纳资产所得税、共有产权的形式、申请HST回扣的条件等。 近两年来自中国的客户日渐增多，包括两类客户：一类是亲自来过，与加拿大有某种联系的，例如为在此读书的子女买套房居住；另一类是从未来过，要买的房子完全没有见过，完全依赖经纪。 “非居民”是税法概念 无论上述哪一种，在卖房时都存在如何处理身份的问题。加拿大所得税法（Income Tax Act）规定，非加拿大居民在处置加拿大境内资产（包括不动产、股权、商业资产）时，必须向税务部门缴交资产所得税，然后才能完成交易。非居民卖家的代表律师，有义务在资产交割时，先将交易价码的25%保留在信托账户中（类似保証金），直到客户拿到税局的清税单（Clearing Certificate）后再放还给客户。 90%以上的外国投资者都属于在处置加拿大资产时需要先清税的。除非在买房时是非居民，但卖房时在税法上被认为是加拿大居民（永久居民或者临时性的主要居所在加拿大）。这里所说的加拿大居民或非居民，是税法意义上的概念，而不是移民法概念。不过，若没有永久居民身份，想証明自己是税务居民并不容易，税局的判断因素包括其在加拿大居住的天数、及居住的真实想法等。 共有产权 涉及留学生买房时，有时因为其年龄小或者信用背景不足，银行会要求父或母与子女一起都放在产权上，形成共有产权。共有产权有两种形式，一种是共同共有（Joint Tenancy），即每个产权所有人不分份额，都拥有100%的产权，这种形式有生存者权利原则（survivorship），一方去世，留下的一方自动成为物业的全部业主。另一种是份额共有（Tenants in Common），即共有各方约定各自占有物业的份额。考虑到地产转让时的减税因素，往往约定属税务居民的留学生占99%，而其父母只占区区1%。 在上述第一种形式下，虽然法律认为各方均拥有100%的产权，但在涉及外国人处置资产时，税局会自动认为父母占50%份额，律师要保留这50%部分资产的25%，直至向税局完成清税。而第二种形式，则要根据各方所占的具体份额纳税。 什么情况下房价中已含HST 通常发展商或者经纪会告诉买家，HST已经包含在房价中，这只说了事实的一半，其实只有在符合某些条件时才包含在内。在新屋买卖合同中写明，HST包含在房价中是有条件的（conditional on），即：符合HST 折扣（Rebate）的标准，并且将申请HST Rebate的权利转给开发商。而HST Rebate的标准之一，是买家必须是第一手业主，房屋用于个人目的，自住或近亲使用；第二，若买房是为了出租，且确实已经租出去，拿到了一年以上的租约，也可以申请HST Rebate。 开发商只有在买家符合第一种标准时才同意房屋价款中包含HST，在第二种情况下，买家需要先自己支付HST，然后在拿到租约后再向政府申请HST Rebate。而外国投资者很多是委托经纪买房、出租、打理，有些甚至都没有来加拿大看过，也就不符合第一种条件，所以非居民要有在交割时多支付HST的心理准备。 申请房贷时的身份确定 如果需要申请房贷，银行要评估借贷者的背景，在签署文件时，银行通常要求客户出现在面前。因为银行以及律师，在交易中最重要的一个环节，就是要核查客户ID，确定客户的身份，知道是在与谁在打交道。现在不少非居民在来加旅游时开设加拿大银行账户，这样身份确定就不是问题了，将来贷款时相对容易。 有些客户认为与建筑商、银行都签署好协议，交易就结束了，其实才进行了一半，因为在履行这些协议时，必须由律师处理买家与卖家及银行间的文件，保証客户能从银行贷到款，与卖方完成交易。法律要求在涉及文件签署时，客户应出现在面前，万不得已的情况下只能采用授权的方式签署，而银行很多时候不接受授权。 交接环节的沟通困难 很多外国人不清楚在加拿大完成一个不动产交割，有著成熟和严格的程序，有些程序是人不在本地难以做到的。 新房交接环节容易出现的问题更多是与客户沟通上的困难，客户不在本地，沟通所需时间就长。非居民在买房时一定要考虑交割时能否完成，一旦无法完成，就可能要承担违约责任。 避免现金交易 外国人若在加拿大没有任何亲友，又想透过签署POA授权他人代理房地产买卖的情况下，不主张委托其地产经纪，避免产生利益冲突。 另外，尽可能不用现金交易。客户一定要有加拿大银行账户，所有付款以加拿大金融机构发出的银行汇票（Money Order或Bank Draft）形式，以保証所有钱都有迹可查。 买房卖房 广辉帮忙 Guanghui (Kevin) Lu(CCS-授权公寓房产专家) MBA International G.H.L. Inc. (广辉地产) Tél. : (587) 969-3388 ; email: canadabroker777@gmail.com 微信: kevin5787 ；网站：www.canada8888.com; 微信订阅号: 广辉地产 　　2015/05/05 04:57am　IP: 已设置保密

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