您不能不了解的房地产市场知识
2015-06-04 广辉地产房地产行业的周期性很强。和其它任何行业类似，供求关系决定了房地产资源在市场中的地位。为了更好地了解这种供求关系，以及如何审慎地进入这个市场，您不能不了解一些最基础的房地产市场知识。因为房地产市场是一个流动的、活跃而现实的系统，所以，如果不进行精密地市场评估，无论买进还是卖出行为，都是不理性的。在这篇文稿中，我们将以房地产市场的周期特点为轴线，向本地华人朋友们概要介绍房地产市场的三个类型、影响房地产市场的三大外部因素和影响房屋价格的十一个因素。
卖方市场、买方市场和均衡市场
我们首先来探讨一下卖方市场。所谓卖方市场，就是有意向购买房屋的人很多，人们对房屋的需求量超过了对房屋的供应量。在这种情况下，房屋销售周期很短，出手容易。房价上升，买家人数众多，而卖家寥寥无几。这些特点对买房子的人产生一种压力，促使他们很快做出决定。买房者必须舍得出钱，而且其报价经常不被接受。
接下来我们再来看看买方市场。当市场处于买方市场的时候，房屋供应量超过房屋需求量。这类市场的特点是：房屋销售周期很长，相对于待售房屋的数量，购房者人数很少，市场上有大量的房屋等待出手。在这种情况下，售房者更愿意打折扣，因为市场压力由他们来承受。购房者出于谈判杠杆更有利的一端，房屋选择余地大，价格好商量。
第三种房地产市场是均衡市场。在均衡市场行情之下，房屋的供应量和需求量持平，房屋销售周期不长也不短，买卖双方都比较理性。卖方比较愿意接受比较公平的价格，市场价格稳定。对于买方而言，因为无需担心无房可买或者所购房屋可能继续贬值，所以情绪比较放松。
经济形势、本地商务和社区商务环境
影响房地产市场的因素很多，如房屋本身的特点，房屋的周边环境，房屋交易所处的市场走势等。在这里，我们主要介绍影响房地产市场的三大外部因素：总体经济形势、本地区商业环境和本社区商务环境。
就经济发展的总趋势而言，衰退和繁荣是交替进行的。一般而言，在经历衰退之后，会出现一段时间的经济高速增长。在加拿大一些地区，经济对房地产市场的影响是非常大的，通常大于其它两个因素的影响。譬如，在经济衰退时期，人们失去工作，有些人迫于生计，不得不把房地产推向市场。房地产价格承受巨大的压力，潜在买主通常会观望等待，直到经济趋于稳定。在经济持续衰退的情况下，买进的机会就会到来。一旦经济结束衰退，房屋价格就会攀升。相反地，如果经济增长持续较长的时间，那么，下一个循环可能就会到来，房屋价格可能回落，而这时候正是卖房子好时机。
本地经济一般也具有自己的循环模式，也会对房地产价格走势产生影响。这些影响可能不如整体经济大循环的影响那么强大，但是也不应该被忽略。
房地产位于一个特定地理位置所在的社区也有自己的经济循环，这种循环也同样包含着供求关系的变化，所以也对房地产市场具有一定的影响力。另外，一个社区也有自己从发展走向衰落的过程，然后再次规划建设之后又再次走向发展，这些都对社区房屋行情产生着影响。
除了上面介绍的三大外部因素之外，房屋的结构、房屋的新旧程度、物业的管理模式等，都对房屋市场的变化做着自己的贡献。
影响房地产价格的十一个因素
影响房地产价格的因素很多。不论您是买方还是卖方，您都需要了解影响市场的因素，从而在正确的时间，正确的地点，做出正确的决定。以下是我们为大家介绍的影响房地产价格的十一个主要因素。
利息因素：利息和房屋价格息息相关。利息走高的时候，房价会走低。利息走低的时候，房价会走高。之所以会如此，是因为人们更倾向于在利息低的时候买进起第一处物业，或者进行第一次房地产投资，从而刺激房地产市场需求增长。
税务因素：房屋购买者对于城市的物业税高低程度很敏感。税率上涨会导致房价下跌。由于传出亚省新预算将提高税率，这将可能导致房价出现波动，买房者人数会减少。联邦房产税，譬如后向资产收益税的变动，也将对投资者产生消极的影响。所有这些因素综合起来，将对房地产的交易总量产生影响，同时也影响到房屋价格。
租房监管：一般而言，省级租房监管部门出台的一些相关限制政策将会影响投房地产交易，导致某些房型的买家人数变得更少。租房监管制度是建立在省级司法体系内的。并非所有的省份都设有租房监管机构，但是任何一个省份都有可能在任何时候引入或者修改租房监管制度。如果您想了解您所在的省份对房屋出租的监管政策，您可以在www.google.ca中输入landlord/tenant legislation字样，搜索出相应的信息。如果您所在的省份的确存在租房监管，您将需要了解租金上涨的界限，包括一些关于增加租金的特殊理由。
经济信心：人们对于经济的信心可以大大地激励购房者和房地产投资者进入市场。如果经济发展，人们情绪乐观，市场就更加活跃，房价就会升高。相反，如果经济衰退，人们悲观失望，房价将向着相反的方向变化，从而导致购房者人数减少，投资疲软，房价回落，整个市场信心就会受到打击。
人口迁移：如果一个地方经济蓬勃发展，就业状况良好，旅游业兴盛，各项福利待遇优厚，则可以吸引大量的移民迁来。如此一来，市场对房屋的需求就会增长，房价也会随之上升。相反，对于因为就业困难、环境恶化等因素导致人口流失比较严重的地方而言，房价会发生大幅度的下降。
房屋空置：因为潜在的风险，较高的房屋空置率会打击投资者的信心，从而导致房地产市场走低。从另一方面来说，较低的房屋空置率可以刺激投资者以及首次购买住房的人士进入市场。当租客发现租房困难的时候，他们就会从亲朋好友那里借钱购买房屋。
房屋位置：房屋的位置是非常重要的一个因素。当人们都争先恐后地要购买某位置的物业的时候，该位置的房屋价格就会飞涨。
土地供应能力：土地作为一种自然资源，其供应能力是有限的。同时，一些城市还会对某地的土地开发设立各种限制，省级政府也会对土地开发出台各种法规，这些都是导致房价上涨的重要因素。
公众印像：当大部分老百姓都对某地或者某种房型的物业感觉良好程度上升的时候，该地或者该类型的物业价格就会上涨。这也就是为什么在有些时候有些物业“火爆”，而有些时候有些物业“冷清”的原因。
政策因素：省市两级政府都制定了一些支持房地产业发展的政策，这些政策都会对房地产市场产生正面的或者负面的影响，从而导致房价波动。
季节因素：一年的某些时候，住房销售将“习惯性地”下滑，房价也会下降。这种季节性特点同样影响到福利型物业。这些季节，正是购买房屋的好时候。
参考资源《Making Money in Real Estate》
逯广辉, 地产经纪
Guanghui (Kevin) Lu(CCS-授权公寓房产专家) MBA
International G.H.L. Inc. (广辉地产)
Tél. : (587) 969-3388 ; email: canadabroker777@gmail.com
微信: kevin5787 ；网站：www.canada8888.com; 微信订阅号: 广辉地产
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